מלון יפה נוף ערד בע"מ נ' מרפאות ים המלח בע"מ

החלטה

התובענה שבפניי הוגשה לפי פרק טז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, כתובענה לפינוי מושכר.

המבקשת, היא הנתבעת, הגישה בקשה להעביר את הדיון בתובענה ל"פסים רגילים", דהיינו היא מבקשת שהתובענה תידון כתובענה רגילה ולא על פי סדר הדין המיוחד והמהיר המיועד לתובענות לפינוי מושכר אשר לא נתבעים במסגרתן סעדים נוספים.

לטענת המבקשת, לצדדים טענות כבדות ומורכבות האחד כנגד משנהו והמסלול המקוצר אינו מתאים לדיון בתובענה. נטען, שהרציונל של פרק טז 4 לתקנות הוא לסייע בידי משכיר בתביעת פינוי פשוטה של דירת מגורים.

בדיון שהתקיים בפניי הוסיפה המבקשת וטענה, כי המשיבה, היא התובעת, מפרה את החוזה בהפרות חמורות, בכך שהיא לא קיימה התחייבויותיה, על פי הסכם הגישור, לדאוג לקבלת רישיון עסק זמני תוך 30 יום, להגיש לעירייה, תוך 90 יום מחתימת הסכם הגישור, את המסמכים הנדרשים להתחלת בניית המקלט של המלון ולבצע את כל הפעולות שנדרשות לשם קבלת ההיתר לבניית המקלט. כן טוענת המבקשת, כי המשיבה הפרה את התחייבותה לפעול לביטול עבירות הבנייה שקיימות בנכס, בהתאם למכתב העירייה שצורף להסכם הגישור. טוענת המבקשת, כי בשל כל ההפרות האמורות מצד המשיבה, נגרמים לה נזקים כספיים כבדים, אותם היא רשאית לקזז מדמי השכירות וכי זו הסיבה שהיא הפסיקה לשלם למשיבה דמי שכירות.

מנגד, טוענת המשיבה (בתגובתה לבקשה להעביר את הדיון בתובענה ל"פסים רגילים" ובדיון שהתקיים בפניי), כי פרק טז 4 לתקנות אינו נועד רק לתביעות פשוטות וכי מגמת מחוקק המשנה הייתה לבודד את התביעות הכספיות מעצם שאלת ההחזקה במושכר – רכוש הזולת. טענותיה של המבקשת הן טענות כספיות כנגד תביעת הפינוי ואלו בדיוק הטענות שביקש מחוקק המשנה לבודד, כאמור. מוסיפה המשיבה וטוענת, שיחסי הצדדים הוסדרו במסגרת הסכם גישור, שקיבל תוקף של פסק דין, בעקבות סכסוך שפרץ בין הצדדים לאחר שנחתם חוזה השכירות.

עוד טוענת המשיבה, שאין לקבל את שיטת המבקשת, לפיה משהועלתה טענת קיזוז, אין להמשיך ולדון בתובענה במסלול המקוצר של פרק טז 4. נטען, שזכויות המבקשת לקיזוז הוסדרו בהסכם הגישור, כי סכום הקיזוז הוא מוגבל, ההפרה שבגינה זכאית המבקשת לקזז מדמי השכירות היא ספציפית ומוגבלת וכי בכל מקרה, גם אם הייתה הפרה מצד התובעת, הרי המבקשת לא עמדה בתנאים המקימים לה את זכות הקיזוז. עוד טוענת המשיבה בעניין זה, כי נטענה טענת קיזוז כללית, בלתי מבוססת, ורק כדי לסרבל את ההליכים.

המשיבה ביקשה להדגיש, כי המבקשת הפסיקה לחלוטין, במשך תקופה ארוכה, את תשלום דמי השכירות עבור המלון, כאשר במקביל, ממשיכה המבקשת לגבות דמי לינה מאורחי המלון, כמו גם דמי שכירות מן הרשתות הסלולאריות עבור התקנת אנטנות על גג המלון, וזאת בהתאם לחוזה השכירות. במקביל, המשיבה, בעלת המלון, ממשיכה ומשלמת את תשלומי המשכנתא שרובצת על המלון וכי אין לה מקורות כספיים לכך, בהעדר תשלום של דמי שכירות.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, מצאתי שדין הבקשה להעביר את הדיון בתיק לפסים של תובענה רגילה, להידחות.

פרק טז4 מורה, כי נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי (תקנה 215 יג). התקנות שותקות בכל הנוגע לטענת קיזוז של נתבע.

לפי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), חיובים כספיים ניתנים לקיזוז. לפי סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, חובות של צדדים לחוזה שכירות ניתנים לקיזוז. מכאן, כי באופן עקרוני, עומדת למבקשת זכות הקיזוז כנגד המשיבה. מובן, כי צדדים לחוזה רשאים להסכים ביניהם כי לא תהיה זכות קיזוז, אך לא כך הם פני הדברים במקרה דנן. עיון בחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים, עובר להסכם הגישור, מעלה כי זכות הקיזוז נשללה רק בהקשר לנושא שנדון בסעיף 10 לחוזה השכירות. האפשרות לקזז לא נשללה בהוראה אחרת שבחוזה השכירות. אומנם, בסעיף 5 להסכם הגישור, נקבע שהמבקשת רשאית לקזז מדמי השכירות את כל התשלומים שישולמו על ידה על מנת לקיים, במקום המשיבה, את החיובים שמוטלים היו על המשיבה בקשר עם בניית המקלט וזאת עד לסכום של 800,000 ₪. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, בהן הסכימו הצדדים בסעיף 3 להסכם השכירות, שאין בהסכמות על פי הסכם הגישור כדי לגרוע מכל התחייבויות של מי מן הצדדים על פי הסכם השכירות, ובהעדר הוראה אחרת, אף לא באחד מן ההסכמים, השוללת את זכות הקיזוז במקרים אחרים, הרי מסקנתי היא, כי זכות הקיזוז לא נשללה, אם כי היא הוגבלה בשני נושאים, האחד הוא בסעיף 10 לחוזה השכירות והשני הוא בסעיף 5 להסכם הגישור.

התוצאה היא, שלמבקשת קיימת זכות קיזוז כנגד המשיבה על פי המערכת החוזית שנחתמה בין הצדדים.

אשר לשאלה אם ניתן להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה בתובענה המוגשת לפי סעיף טז 4, סבור אני כי התשובה לך הינה חיובית. בכל הכבוד, בעניין זה, רואה אני עין בעין את הדברים עם כב' השופט שלמה פרידלנדר, בהחלטתו מיום 4.10.10 בתא"ח (הרצליה) 1625-05-10, גורן ואח' נ' טופז ואח'. כב' השופט פרידלנדר סבר, כי הוראות סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, אשר מקנה לשוכר זכות קיזוז מדמי השכירות, גוברות על תקנה 215 יג' לתקנות סדר הדין האזרחי, ככל שמשתמעת מהן שלילה של בירור זכות לקיזוז במסגרת תובענה לפי פרק טז 4. במקרה שהתעורר בפני כב' השופט פרידלנדר, החליט ביהמ"ש על העברת התיק לדיון בסדר דין רגיל, וזאת נוכח מורכבות הסכסוך והעובדה שהועלתה בפני ביהמ"ש, טענת קיזוז מפורטת וראויה לליבון.

לא כך הם פני הדברים במקרה שלפניי. המבקשת אומנם העלתה טענות קיזוז במסגרת כתב הגנתה, אך אין בהן, כפי שהועלו, כדי להצדיק קבלת הבקשה ומתן אפשרות למבקשת כי טענותיה תידונה כטענות הגנה במסגרת התובענה שבפניי. ראשית, המבקשת העלתה טענות אשר למעשה כבר הוסדרו בין הצדדים במסגרת הסכם הגישור (ראה: סעיפים 4-5 לכתב ההגנה). שנית, טענתה של המבקשת כי התובעת הפרה את התחייבותה לקבל רישיון עסק זמני תוך 30 יום, נטענה באופן כללי, ללא פירוט מינימאלי, לגבי מהות ההפרה, שהרי התחייבותה של המשיבה בעניין זה מתייחסת לליקויים רבים שמפורטים בנספח א' להסכם הגישור ולא ניתן לדעת לאיזו הפרה מכוונת המבקשת. לא רק זאת, אלא שהמבקשת לא פרטה, מספרית, מה משמעותה של טענת הקיזוז, דהיינו, מהן הנזקים אשר נגרמו לה עד כה, לטענתה, בשל הפרת ההתחייבות האמורה בהקשר לרישיון העסק הזמני וממילא היא לא פרטה ולא מסרה תחשיב כספי כלשהו. שלישית, זכות הקיזוז של הנתבעת בהקשר לבניית המקלט מותנית בהצגת חשבוניות כדין ולא הוצגה אפילו לא חשבונית אחת. בנוסף, המבקשת אפילו לא פרטה מהו סכום הנזק אותו היא מבקשת לקזז ואיזו הוצאה היא הוציאה אשר בגינה היא רשאית לקזז מדמי השכירות בהתאם לסעיף 5 להסכם הגישור. רביעית, המבקשת אינה מוסרת כל נתון כספי ומהו גובה הנזק שנגרם לה, אותו היא מבקשת לקזז, בשל הפרת התחייבות התובעת להסרת עבירות הבנייה, כטענת המבקשת.

העלאת טענת קיזוז, באופן כללי וללא פירוט, אפילו לא מינימאלי, איננה בבחינת "מטה קסמים" אשר יביא, כך סתם, לחריגה מסדרי הדין שנקבעו ולפגיעה בזכותה של המשיבה כי עניינה יתברר בסדר דין שהוא מהיר באופן יחסי.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

כמו כן, אני דוחה את בקשתם של כונס הנכסים, עו"ד איל תושייה ובנק פועלי אגודת ישראל בע"מ, להצטרף להליך. כונס הנכסים לא קיבל אישור מבית המשפט המחוזי, שדן בכינוס נכסי חברת הגם ניהול ואחזקות בע"מ, להיות תובע גם בתיק שבפניי וכל אשר נתבקש כונס הנכסים הוא, לעדכן את בית המשפט שדן בכינוס בדבר ההליכים שבפניי.

אני קובע מועד לשמיעת ראיות בתביעת הפינוי – ליום 29.12.13, בשעה: 08:30 עד 11:30.

ניתנה היום, כ"ט תשרי תשע"ד, 03 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: